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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1480 萬
參考單價：25.05 萬/坪
地址：彰化縣員林市惠明街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4+2房(室) 3廳 4衛 4陽台
總坪數：59.09 坪 (不含車位面積)
主建物面積：46.39 坪
附屬建物面積：12.7 坪
土地面積：22.99 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：37 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 透天厝
車位：其它
車位描述：騎樓停車

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：縣立育英國小
鄰近公園：惠來鐵路下公園
生活機能：員林第一市場
附近交通：員林火車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房屋購買分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段優勢：位於員林市區精華地段惠明街，鄰近第一市場與火車站，生活機能極度成熟。 2. 空間寬敞：總坪數近 60 坪，格局為 4 房 3 廳 4 衛，符合大家庭或商用需求。 3. 停車規劃：附設地下室及騎樓車位，在市中心區屬於稀缺資源。 4. 使用彈性：雙重身份（住商用），適合自營生意或作為投資收租。 5. 現況良好：標示屋況佳，免大整修即可入住，節省初期時間成本。
劣勢	1. 屋齡較高：屋齡達 37 年，可能面臨銀行核貸條件較嚴、貸款年限縮短或需進行結構加固。 2. 交易單價：參考單價約 25.05 萬/坪，在老透天中屬於中等偏高，需確認是否符合市場行情。 3. 樓層問題：雖為透天厝但無電梯標示，3 樓對老年人上下樓可能有負擔。 4. 環境干擾：因鄰近市場與火車站，車流量大且可能有噪音干擾。
機會	1. 多重投資：可規劃一樓經營店面、二、三樓出租，創造租金收益。 2. 資產增值：市中心老屋若經適度翻新或重建，土地價值往往具有上漲空間。 3. 學區加成：鄰近育英國小，若未來規劃出售給學區家長，具有流動性優勢。 4. 需求穩定：員林作為彰化副中心，市區老透天始終有剛性需求支撐。
威脅	1. 融資風險：高屋齡建物可能影響貸款成數，若銀行核貸困難，資金籌備壓力會增加。 2. 維修成本：老屋隱藏管線、防水或結構問題，入住後可能需投入額外維護預算。 3. 法規變動：住商用建築若未來面臨法規修正（如防火避難逃生規範），可能需額外配合支出。 4. 市場波動：房地產市場景氣波動可能影響未來轉售價格與流動性。

2. 物件評論

購買建議：針對特定需求者，值得考慮

此物件對於「自住兼經營生意」或「尋求市中心收租投資」的買家而言，具有相當高的吸引力。其核心價值在於絕版的市中心地段與大坪數停車空間，這兩者在員林市區內相當稀少，且鄰近學區與市場，生活便利性極高。

然而，您需特別注意37 年屋齡可能帶來的後續隱憂。建議在購買前，務必進行詳細的房屋結構檢測，並確認銀行對於此屋齡的貸款成數與年限。若您準備一筆預留預算作為未來的整修或維護，並能接受老屋的潛在維護成本，這確實是一筆可以長期持有的優質資產。若您的需求純粹是尋找新成屋或低維護負擔的住宅，則此物件可能不是最佳首選。

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